福岡|福岡市で不動産名義変更をサポート

資格が多い事務所が相続手続きでは便利です

不動産の名義変更を徹底サポート

司法書士、行政書士、土地家屋調査士斉藤渉

土地、建物、マンションの名義変更専門事務所

 

相続、離婚で財産分与、生前贈与、親族間売買、家族信託で不動産の名義変更手続き

 

福岡市南区高宮5丁目3番9号  エルソール高宮2階 
司法書士 行政書士 土地家屋調査士 斉藤事務所
福岡県司法書士会員斉藤渉 登録番号 福岡第668号
簡裁代理業務認定番号 第429006号

 

TETEL 092-400-7600

 

e-mail saitou-office@beetle.ocn.ne.jp

 


不動産の名義変更は福岡市南区 司法書士/土地家屋調査士/ 行政書士斉藤事務所に気軽にご相談ください。多くの不動産に関する国家資格を持っていますので、豊富な不動産知識で最適な名義変更をサポートいたします。

  • 福岡市及び近郊へ無料出張相談いたします
  • リーズナブルな費用で迅速手続きをいたします
  • 資格が多い事務所ですから最適の手続きを選択できます

 

不動産の名義変更が必要となる主な場合

 

相続による場合 遺言の執行、遺産分割協議、調停、審判
売買 他人間、知人間、親子間、親族間
贈与 暦年課税利用贈与、相続時精算課税利用贈与
財産分与 離婚に伴い不動産を財産分与
家族信託 委託者から受託者へ名義変更
共有物分割

分筆後に持分全部移転(現物分割)
共有物を売却(換価分割)
共有不動産持分を一方に譲渡(代償分割、無償分割)

 


各種の不動産名義変更に必要なコスト

司法書士、行政書士、土地家屋調査士斉藤渉

各種の不動産名義変更で必要となるコストは次の項目になります
 
@契約書に貼付する印紙
A登記申請の登録免許税
B司法書士の登記手続き報酬
C名義変更後の各種税金
D売買で仲介業者の手数料
 

契約書に貼付する印紙

国税 
課税文書に収入印紙を貼って納めます

登記申請の登録免許税

国税 
登記の申請の際に収入印紙を貼って納めます

司法書士の登記手続き報酬 自由化されており各事務所により異なります
名義変更後の各種税金

譲渡を受けた人
不動産取得税(都道府県税)
相続税(国税)
贈与税(国税)
固定資産税(市町村税)
 
譲渡した人
不動産譲渡所得税・住民税

売買で仲介業者の手数料

売買代金400万円を超える場合は、売買代金の3%+6万円+消費税が最高額
 
不動産の譲渡にかかる費用の中で一番高額になります。多くの業者が最高額を請求していますので、値引きの交渉の余地はあります。

 

 

相続での不動産名義変更
土地 路線価/固定資産税評価額  2000万円
建物 固定資産税評価額      500万円


@遺産分割協議書 印紙不要
 
A登記申請の登録免許税
土地・建物 固定資産税評価額の0.4%  10万円 
 
B司法書士の登記手続き報酬
当事務所報酬 8万円〜+消費税(相続手続き相談・指導料全て込み)
 
C名義変更後の各種税金
相続税 基礎控除額を超える遺産額に課税
不動産取得税は非課税
 
固定資産税 
固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.4%
※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります
相続不動産を売却すれば不動産譲渡所得税

 

親子間売買 適正な売買代金の支払いが必要です(分割払い可)
モデルケース
土地 固定資産税評価額 2000万円
建物 固定資産税評価額  500万円

@契約書貼付印紙代 
1万円 1通作成しコピーを親に渡せば1万円で済みます

 
A登記申請の登録免許税
土地は固定資産税評価額の1.5% 30万円
建物は固定資産税評価額の2%  10万円 
※住宅用家屋に該当する場合には減税があります
 
B司法書士の登記手続き報酬
当事務所報酬 13万円〜+消費税
親子間売買の相談・指導料全てを含む)

 

C名義変更後の各種税金
売主 不動産譲渡所得税(分離課税)
譲渡利益に対して長期譲渡所得税は20.315%
親子間の売買では居住用の3000万円控除の特例を利用できません

 
買主 
不動産取得税 土地1.5% 建物3%(居住用以外4%) 
※居住用土地建物については減税措置があります
 
固定資産税 
固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.4%
※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります

 
D売買で仲介業者の手数料
仲介業者を入れなければ不要


親子間の暦年課税贈与
土地 路線価/固定資産税評価額   2000万円
建物 固定資産税評価額         500万円

@契約書貼付印紙代
200円 1通作成しコピーを親に渡せば200円で済みます
 
A登記申請の登録免許税
土地・建物 固定資産税評価額の2% 50万円 
 
B司法書士の登記手続き報酬
当事務所報酬 6万円〜+消費税(贈与相談・指導料全てを含む)
 
C名義変更後の各種税金
受贈者に贈与税 810万5千円
受贈者に不動産取得税、固定資産税
不動産取得税 土地1.5% 建物3%(居住用以外4%) 
※居住用土地建物については減税措置があります
 
個人間の贈与では贈与者には税金は発生しません
 
法人に対する贈与では不動産譲渡所得税(分離課税)
譲渡利益に対して長期譲渡所得税は20.315%
居住用の3000万円控除の特例
 
固定資産税 
固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.4%
※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります

 


親子間の相続時精算課税贈与
土地 路線価評価額   2000万円
建物 固定資産税評価額  500万円

@契約書貼付印紙代
200円 1通作成しコピーを親に渡せば200円で済みます
 
A登記申請の登録免許税
土地・建物 固定資産税評価額の2% 50万円 
 
B司法書士の登記手続き報酬
当事務所報酬 6万円〜+消費税(贈与相談・指導料全てを含む)
 
C名義変更後の各種税金
受贈者に贈与税 
贈与税は2500万円枠までは非課税
2500万円枠を超える場合は一律20%
 
受贈者に不動産取得税、固定資産税
不動産取得税 土地1.5% 建物3%(居住用以外4%) 
※居住用土地建物については減税措置があります
 
固定資産税 
固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.4%
※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります
 
個人間の贈与では贈与者には税金は発生しません


離婚で財産分与
モデルケース
土地 固定資産税評価額 2000万円
建物 固定資産税評価額  500万円

@契約書貼付印紙代 非課税
 
A登記申請の登録免許税
土地・建物 固定資産税評価額の2% 50万円 
 
B司法書士の登記手続き報酬
当事務所報酬 6万円〜+消費税(離婚手続きの相談を含む)
 
C名義変更後の各種税金
分与をする方に不動産譲渡所得税
譲渡利益に対して長期譲渡所得税は20.315%
※自宅の譲渡に3000万円の控除
 
分与を受けるほうに贈与税・不動産取得税は原則非課税
 
固定資産税 
固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.4%
※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります

 


家族信託設定

モデルケース

土地 固定資産税評価額 2000万円

建物 固定資産税評価額  500万円

 
@契約書貼付印紙代 200円
 
A登記申請の登録免許税
土地は固定資産税評価額の0.3% 6万円
建物は固定資産税評価額の0.4% 2万円 
 
B司法書士の登記手続き報酬
当事務所 14万円+消費税
信託契約書作成等は別料金になります
 
C名義変更後の各種税金
委託者=受益者の場合は贈与税非課税
受益権は債権だから不動産取得税非課税
受益権が無償で移転したら贈与税
受益者の死亡で移転したら相続税
有償で受益権を譲渡すれば譲渡利益に対して長期譲渡所得税は20.315%
※自宅の譲渡に3000万円の控除
固定資産税は受託者に

固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.4%

※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります


親から子へ不動産名義変更のコスト比較

司法書士、行政書士、土地家屋調査士斉藤渉

親から子供に不動産を名義変更する場合はいろいろな目的や思惑があり、手続きの効果もそれぞれ異なりますから、どの方法がいいと一概に言えませんが、単純にコストだけで比較してみました。

 
2000万円の固定資産税評価額の土地 
相続税評価額は固定資産税評価額の1.14倍

生前贈与 家族信託 遺言相続
登記印紙代 40万円 6万円 8万円
贈与税

相続時精算課税
利用は非課税
暦年課税贈与では
711.5万円

委託者=受益者では非課税

×

相続税

×

×

基礎控除の範囲内
では非課税

不動産取得税 固定資産税評価額の1.5%で30万円

不動産取得税は
非課税

不動産取得税は
非課税

専門家費用

当事務所 
6万円(税別) 贈与契約書作成から登記まで全てサポート

公証役場 3万円
当事務所 
34万円(税別)
信託設計、信託契約書作成、公証役場サポート、信託登記まで全てサポート

当事務所 
8万円(税別)
遺産分割協議書作成から相続登記までを全てサポート

コスト合計 75万円〜 43万円程度 16万円程度

単純にコストだけで比較すれば、相続が安く贈与が高くつきます。


相続登記の手続き

相続登記の流れ

 

遺言書の調査 自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合は家庭裁判所で兼任手続きが必要です。公正証書遺言は不動産の取得者が単独で登記できます。
相続人の確定調査 被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍関係書類が必要です。場合によっては全国の役所から明治時代に作成された戸籍を取り寄せることもあります。ご結婚や住所移転に伴い本籍地を変更している場合も、戸籍の収集は厄介です。最後の本籍地から前の本籍地へと順に戸籍謄本を郵送で請求する作業の繰り返しで全ての戸籍取得に半年かかることもあります。
不動産の調査 権利証や固定資産税納税通知書で不動産を調査します。また市役所で名寄せを取得したり、法務局で字図を請求して自宅の周りの土地を調査することもあります。うっかり道路の共有持分や飛び地の小さな土地の登記忘れがあると、のちの人たちが再度相続登記をすることになりますのでしっかり調査しましょう。
遺産分割協議書の作成

遺言書がない場合は、相続不動産は相続人全員の遺産分割協議により誰が相続するか決めます。遺産分割協議の結果を遺産分割協議書として作成し、全員が実印を押印します。
相続人が1名だけの場合や、法定相続登記の場合は遺産分割協議書は不要です。

法務局へ相続登記申請 不動産の所在地を管轄する法務局への相続登記を申請します。

 

相続登記の必要書類

・遺産分割協議書(印鑑証明書付き)
・登記名義人と被相続人の同一性を証する書面(登記簿上の住所が戸籍関係書類に一切出てこないときに必要)
・被相続人の住民票除票又は戸籍の附票
・相続人の戸籍謄本、住民票
・固定資産評価証明書
 

 

不動産がある場合の相続手続きを最初から司法書士に依頼することのメリット
 
相続の手続の多くの場合は、自宅不動産の名義変更と数口の預貯金の払い戻しくらいで終了するケースが一般的です。この場合には、司法書士以外の資格者に手続きを依頼しても、司法書士の手続きは必ず必要となりますので、最初から司法書士に依頼することで一番手続き費用が安くなります。
 
司法書士資格保有の当事務所にご依頼いただければ外注手続きが不要(10万円以上の相続業者の基本料金が不要)となりますので低コストの費用で手続が完了します。
 
相続登記の期限
 
相続での不動産名義変更(相続登記)に期限はありません。しかし、関係者がご高齢な場合に、相続登記未了でお亡くなりになる方がいた場合や認知症になられる方がいた場合には手続きはさらに複雑になります。できれば早めに相続登記をしてしまうのが良いかと思います。

贈与による不動産名義変更

贈与とは、贈与者と受贈者の合意により、受贈者に「無償で」財産を与えることをいいます。
夫から妻へ、親から子へ等、無償で不動産を与え名義を変更する場合は贈与を原因とする「所有権移転登記」を行うことになります。
 
親族間で贈与をする場合の税金に注意
親子間や夫婦間とはいえ、不動産という高額な財産を贈与する場合は登記手続きだけでなく、贈与税・不動産取得税などの税金にも注意が必要です。何も考えずに不動産の名義を変えてしまい、後に税務署から多額の贈与税がかかるとの指摘をされ、更正登記をする人もたまにいます。贈与によって名義を変える前に、税務署と相談をしたうえで手続きを進めていきましょう。
 
贈与に伴う各種税金
 

贈与契約書印紙 金額の記載がなければ200円
登記の登録免許税 固定資産税評価額の2%
贈与税


路線価・倍率方式に課税
相続時精算課税制度の利用で2500万円枠まで非課税

暦年課税贈与は贈与税が高額になるので持分の移転が多く利用される

不動産取得税

土地 固定資産税評価額の1.5%

建物 固定資産税評価額の3%
※居住用不動産に減額有

譲渡所得税 法人から贈与を受けた場合に注意が必要になります

 

贈与には暦年課税贈与と相続時精算課税という二つの種類があります。毎年110万円の非課税枠を利用して不動産持分の贈与を続けられる家族がある一方、相続時精算課税制度を利用して一度に贈与をする家族も多くいらっしゃいます。

暦年贈与 毎年1月1日から12月31日までに、一人の人がもらった110万円を超える贈与額に課税されます。
相続時精算課税

相続時精算課税制度を選択することで、2500万円までは非課税となり2500万円を超える贈与は一律20%課税されます。相続時精算課税を選択した贈与者が死亡した場合には贈与の時点の評価額を相続財産に加えて相続税の計算をします。
 
相続時精算課税制度は贈与者ごとに選択できます。父とは相続時精算課税を選択し、母とは暦年贈与課税を利用するようにできます。ただし、相続時精算課税を選択した人との間では暦年贈与課税に戻ることはできません。

相続時精算課税の制度

国税庁ホームページから

 相続時精算課税の制度とは、原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。この制度を選択する場合には、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日の間に一定の書類を添付した贈与税の申告書を提出する必要があります。

なお、この制度を選択すると、その選択に係る贈与者から贈与を受ける財産については、その選択をした年分以降全てこの制度が適用され、「暦年課税(注)」へ変更することはできません。

また、この制度の贈与者である父母又は祖父母が亡くなった時の相続税の計算上、相続財産の価額にこの制度を適用した贈与財産の価額(贈与時の時価)を加算して相続税額を計算します。具体的な贈与税及び相続税の計算については「4?税額の計算」をご覧ください。

このように、相続時精算課税の制度は、贈与税・相続税を通じた課税が行われる制度です。
 
おしどり贈与を利用した相続税対策として生前贈与
結婚20年以上でご自宅の土地・建物を配偶者に贈与する場合は、2000万円まで贈与税が非課税となります。おしどり贈与と言われます。

夫の財産が妻に贈与される事で夫の財産は減少し、相続税の対象の財産が減るので相続税の節税になります。
 
ただ、小規模宅地等の減額特例を利用することができる場合は、高額な登録免許税と不動産取得税を払ってまで行うメリットはあまりありません。
 

  • 贈与の登記をする際に必要な書類
  • 贈与する方がご用意するもの
  • 登記済権利証(または登記識別情報)
  • 実印
  • 印鑑証明書(発行後三ヶ月以内)
  • 住民票*当事務所で代行取得します
  • 固定資産評価額が分かるもの*当事務所で代行取得します
  • 身分を証明するもの(運転免許証等)
  • 贈与を受ける方がご用意するもの
  • 印鑑(認印可)
  • 住民票*当事務所で代行取得します
  • 身分を証明するもの(運転免許証等)

離婚での財産分与による不動産名義変更

離婚に伴う財産分与
 
離婚の際の自宅等の不動産の名義変更手続きは離婚前の贈与と離婚後の財産分与のどちらを選択するかですが、離婚後に財産分与で名義変更したほうが、何かと税金が安いようです。

離婚前に贈与すると贈与税がかかりますが、20年の婚姻期間で2000万円までは非課税の制度があります
贈与では不動産取得税がかかりますが離婚後の財産分与は不動産取得税がかかりません
譲渡所得税は離婚前贈与では不要、離婚後の財産分与手続きでは発生する事がありますが自宅の譲渡では3000万円控除があります
離婚前の贈与では申告手続きが必要ですが離婚後の財産分与では不要です

 
財産分与登記の必要書類

贈与者(義務者)


登記済権利証(登記識別情報)
実印

印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
身分証明書(運転免許証)

受贈者(権利者)

住民票
固定資産評価証明書
贈与契約書
贈与による所有権移転登記申請書
※以上は当事務所で準備します

売買による不動産名義変更

 
不動産の売買では売主・買主が面識がない場合が一般的ですが、この場合には不動産屋さんが仲介に入ります。不動産屋さんが仲介に入ることで事前調査・契約書の作成等煩わしい手続きもしてもらえますし安心感もあります。
 
しかし親子、親戚間や親しいご近所の方との売買での名義変更等については、手数料の高い仲介の不動産業者を入れる必要はありません。司法書士/土地家屋調査士/行政書士に依頼して、法務常・税務上の不備がない名義変更ができれば十分です。これによって数十万円の仲介手数料を節約できます。
 
※400万円を超える売買代金では 売買代金×3%+6万円+消費税 が不動産業者の手数料の最高額ですがほとんどの業者が最高額を領しています。
 
 当事務所は土地家屋調査士資格で境界確認、行政書士資格で売買契約書の作成、司法書士資格で不動産の名義変更と一連の手続きができます。仲介業者を入れずに、個人間売買のすべての手続きを1か所で低コストで行うことができる数少ない事務所です。
 
不動産売買の登記必要書類 

売主(義務者) 登記済権利証(登記識別情報) 実印 印鑑証明書(3ヶ月以内のもの) 身分証明書(運転免許証等)    委任状、登記原因証明情報は当事務所で準備します
買主(権利者)

住民票 


身分証明書(運転免許証等)
 
固定資産評価証明書、委任状、登記原因証明情報、売買契約書は当事務所で準備します

斉藤事務所の不動産名義変更の報酬とその他のコスト

 
司法書士の登記手続き報酬は各事務所により料金が異なります
 
斉藤事務所の登記手続き報酬
当事務所の報酬には名義変更の他に不動産のトータル相談業務も含まれます
法定費用および実費は別途請求させていただきます

相続による不動産名義変更(相続登記) 
報酬8万円〜(税別)

 


相続人4名からは1名につき5千円加算
不動産3個からは1個につき3千円加算
取得する戸籍等が11通目からは1通2千円加算 
※次の作業のすべてを当事務所が上記料金の範囲内でおこなわせていただきます

  • 不動産調査
  • 固定資産税評価額の調査
  • 戸籍取得等による相続人確定調査
  • 不動産のみの遺産分割協議書作成と相続人間の書類取り纏め
  • 相続関係説明図作成
  • 登記申請書類作成・法務局申請
  • 登記事項証明書取得

不動産以外を含む遺産分割協議書の作成は別途お見積りします

兄弟姉妹の相続、数次相続の不動産名義変更は別途お見積りします


生前贈与による不動産名義変更 
報酬6万円〜(税別)
不動産3個からは1個につき3千円加算


※次の作業のすべてを当事務所が上記料金の範囲内でおこなわせていただきます

  • 不動産調査
  • 住民票取得
  • 固定資産税評価額の調査
  • 贈与契約書作成
  • 登記申請書類作成・法務局申請
  • 登記事項証明書取得

離婚に伴う財産分与の不動産名義変更 
報酬6万円〜(税別)
不動産3個からは1個につき3千円加算

※次の作業のすべてを当事務所が上記料金の範囲内でおこなわせていただきます

  • 不動産調査
  • 住民票取得
  • 固定資産税評価額調査
  • 財産分与契約書作成
  • 登記申請書類作成・法務局申請
  • 登記事項証明書取得

売買による不動産名義変更 
報酬7万円〜(税別)
宅建業者が入らない親族間売買・知人間売買は報酬13万円〜(税別)
不動産3個からは1個につき3千円加算


※次の作業のすべてを当事務所が上記料金の範囲内でおこなわせていただきます

  • 不動産調査
  • 住民票取得
  • 固定資産税評価額調査
  • 簡易売買契約書作成
  • 登記申請書類作成・法務局申請

家族信託よる不動産名義変更 
報酬10万円〜(税別)
固定資産税評価額1000を超えるときは1000万円毎に2万円加算
不動産3個からは1個につき3千円加算
※次の作業のすべてを当事務所が上記料金の範囲内でおこなわせていただきます

  • 不動産の法務局調査
  • 住民票取得
  • 固定資産税評価額調査
  • 登記申請書類作成・法務局申請

家族信託契約書作成は別料金になります

売買、財産分与、生前贈与登記の前提で必要になる場合があります
住所変更/氏名変更登記 
報酬1万円(税別)
不動産3個からは1個につき2千円加算
※次の作業のすべてを当事務所が上記料金の範囲内でおこなわせていただきます

  • 不動産調査
  • 必要な場合に住民票/戸籍取得
  • 登記申請書類作成・法務局申請

 

A登記申請の登録免許税
登記申請の際に印紙を法務局に提出します

相続による不動産名義変更(相続登記)
固定資産税評価額の1000分の4
1000万円の固定資産税評価額の不動産の相続登記では4万円
 
生前贈与による不動産名義変更
固定資産税評価額の1000分の20
1000万円の固定資産税評価額の不動産の贈与登記では20万円
 
離婚に伴う財産分与の不動産名義変更
固定資産税評価額の1000分の20
1000万円の固定資産税評価額の不動産の財産分与登記では20万円

 
売買による不動産名義変更
土地は固定資産税評価額の1000分の15
建物は固定資産税評価額の1000分の20
1000万円の固定資産税評価額の土地の売買登記では15万円
1000万円の固定資産税評価額の建物の売買登記では20万円
 
家族信託よる不動産名義変更
所有権移転及び信託登記 
土地は固定資産税評価額の1000分の3
建物は固定資産税評価額の1000分の4
1000万円の固定資産税評価額の土地の信託登記では3万円
1000万円の固定資産税評価額の建物の信託登記では4万円

 

B名義変更後の各種税金

 

  • 相続による不動産名義変更(相続登記)
  • 相続税を検討する必要があります
  • 生前贈与による不動産名義変更
  • 贈与を受ける人は贈与税(暦年贈与、相続時精算課税)、不動産取得税を検討する必要があります
  • 贈与した人は譲渡所得税を検討する必要があります
  • 離婚に伴う財産分与の不動産名義変更
  • 財産分与は贈与税、不動産取得税を検討は普通かかりません
  • 財産分与した人は譲渡所得税を検討する必要があります
  • 売買による不動産名義変更
  • 買主は不動産取得税を検討する必要があります
  • 売主は譲渡所得税を検討する必要があります
  • 家族信託よる不動産名義変更
  • 委託者=受益者の場合は贈与税はかかりません
  • 不動産取得税はかかりません
  • 委託者≠受益者の場合は贈与税は贈与税を検討する必要があります

C売買で仲介業者の手数料
売買代金400万円を超える手数料の最高額は
「売買代金の3%+6万円+消費税」でほとんどの業者がこの金額のようです。
 
 

専門家は司法書士

不動産の名義変更の専門家は司法書士
弁護士も可能ですが一般的に不動産の名義変更登記の専門家は司法書士です。
手続きを代理してもらう場合は司法書士事務所に依頼することになります。
不動産の名義変更は不動産の管轄の登記所に申請して行いますが、売買・相続・贈与・信託・財産分与での所有権移転登記のような複雑で専門家に任せたほうが安心な手続もあります。
 
当事務所は司法書士、土地家屋調査士、宅建士、行政書士、2級FP技能士の資格で、ご依頼者にとってベストな方法での不動産名義変更手続を1か所でお手伝い出来る便利な事務所です。

自分で登記する場合のリスク

自分で登記する場合のリスク
 
生前贈与で親が亡くなる前に名義変更しておいたが、親が亡くなった後に他の兄弟に親の印鑑を勝手に持ち出して手続きしたのではないかと手続きを疑われ裁判になるケース
 
将来の税金のことを考えず名義変更したために、相続税等の税金対策が難しくなるケース
 

登録免許税以外の税金(贈与税、譲渡所得、不動産取得税)などのことを考慮せず名義変更してしまい、後日大きな税金が課税されてしまうケース。
 
専門家に手続きを依頼した場合は、第三者が間に入りますので、後々の証拠にもなり、単に名義変更の手続きをするだけでなく、それに関連する様々なアドバイスも可能です。